Ecoparc: les bons comptes font les bons amis

Le 22 février 2018, le président de la communauté d'agglomération  présentait en séance plénière la cession de l'écoparc du "Chêne au loup" au bénéfice de la société Ecoparc (créée 5mois plus tard le 3 juillet). Il indiquait dans son propos : «  qu'il fallait trouver des moyens intelligents pour avoir des recettes durables," ajoutant que la vente de l'écoparc pouvait nous "donner la capacité  d'investir sur d'autres projets", nos  moyens financiers actuels étant insuffisants... J'approuve. Encore faut-il que cette cession permette  à tous les partenaires d'être gagnants, les contribuables notamment.

C'est pourquoi, l’ancien prof que je suis, selon les mots du président qui ne manque jamais de me le rappeler comme si c’était une tare, tente de  vous démontrer que la cession de l'écoparc est une affaire immobilière qui ne rapportera aucun bénéfice financier à l'agglomération dans la situation actuelle et que l'optimisme des uns n'a d'égal que l'inquiétude des autres  face au déroulement du projet et à ses éventuelles conséquences. Aux dernières nouvelles un effort vient d'être fait pour la société TLD Pro si j'en crois le résumé de la conférence de presse. Elle pourra rester sur le site. C'est  un progrès mais ce n'est pas suffisant. 

Oublions pour l'instant toutes les hypothèses de surcoûts susceptibles d'être engendrés par le bâtiment qui sera construit sur le site de la Huberdière au profit de Sogetrel, société à laquelle nous tenons et n'épilogons pas sur le remboursement des subventions de l'Etat qui seraient en cours de négociation . Bornons nous seulement à entrer dans les chiffres de la vente de l'écoparc  et à les analyser pour mieux les comprendre. Tout d'abord  la recette votée il y a 5 mois  reste toujours de 6,569.000 d'euros à plus ou moins 10% ajoute t-on aujourd'hui, soit une marge de 1,2 millions d'euros pour négocier. Cette somme couvrirait l'achat  et l'aménagement des terrains, l'achat des bâtiments occupés à l'exception de celui de TLD PRO, le remboursement d'une partie des subventions du département, et les frais liés à la SEM Sénergie dont le rachat des actions de trois actionnaires privés, l'un d'entr'eux étant également actionnaire de la SAS SENERGIE 9.

Analysons ces chiffres  en est en toute objectivité.

Le coût global de l'écoparc, dans sa situation actuelle, pour la communauté et sa société d'économie mixte a été de 13.333.882 € hors toitures financées par la société Cap Solar (bacs acier + panneaux photovoltaïques). Le coût de ces toitures a été de 12 millions d'€

La communauté a financé l'achat des terrains et leur aménagement pour un coût de 4.524.574 €. 
La construction des coques réalisées par la SEM dans le cadre d'un bail à construction avec la communauté s'est élevée à 5,5 millions d'euros. La SEM a perçu 5,2 millions d'euros de Cap Solar au titre de la PTF ( Proposition Technique et financière payée  à EDF Option  d'Achat par la SEM) qu'elle a revendue à cette société et au titre du bail emphytéotique signé pour 20 ans avec Cap Solar pour la gestion des toitures et la production d'énergie (4,8MW).
Les aménagements des coques pour l'accueil des entreprises financés eux aussi par la communauté ont coûté 3.309.308 €.

Le coût total a donc été de 13.333.882€ hors toitures photovoltaiques. Son financement s'est effectué de la manière suivante :

  Subventions Etat et Département :                    : 1.896.000 €

  Cap Solar via la SEM.                                       :  5.200.000€

   Emprunt SEM                                                   :     300.000€

  Emprunt communauté de la communauté.          : 5.937.882       

            ( Les loyers annuels des 6 entreprises  implantées: 136.135 )

En conséquence la recette de la vente ne libérera que 631.138 € . Elle couvrira seulement le remboursement d'une partie des subventions demandée par le département (355.000€) et le rachat des actions de 3 partenaires privés de la SEM (277.000€).

Avec cette recette, la communauté aura deux alternatives: celle de rembourser ses emprunts (5.937.882€)  ou celui de continuer à payer les annuités d'emprunt, sachant que les annuités correspondantes à 2millions d'emprunt ne pourront  plus être couvertes par les loyers qui seront désormais perçus par la société Écoparc. Notons toutefois que cette analyse n'a pas pris en compte le fait que la société Écoparc ne pourra acquérir le bâtiment de la société TLD Pro, titulaire d'une location vente.

Rappelons surtout, que la fraction des 5/20 èmes des coques (1.300.000€) dont la communauté est désormais propriétaire ( bail à construction de 20 ans) n'a pas été prise en compte dans le prix de vente, ni même l'emprunt de la SEM (300.000€), ni l'achat de la PTF à la SEM (plus de 280.000€) par CAP SOLAR)... La valeur comptable des coques ne peut donc pas être considérée comme nulle pour la SEM. Aujourd'hui, compte tenu de la différence de prix (1.900.000€) entre le bâtiment prévu sur l'écoparc pour Sogetrel et celui que la communauté veut lui construire sur le site de la Huberdière montre bien que la valeur marchande des coques aurait dû être évaluée à son juste prix. Lors d'un premier conseil d'administration de la SEM,  les experts comptables avaientt estimé la valeur des coques  à 3.880.000€ pour la SEM, somme qui avait été votée à l'unanimité par les actionnaires publics et privés. Nous en sommes à la gratuité désormais.

Coup de théâtre aujourd'hui dont nous nous félicitons, nous apprenons que la société écoparc financerait à l'euro près les dépenses supplémentaires: surcoût bâtiment Sogetrel, remboursement éventuel des subventions d'État. Ira t-elle jusqu'à financer les 5/20ème des coques dont la communauté est propriétaire. Y compris l'emprunt de la SEM réalisé pour la construction des coques, et la vente de la PTF qui a contribué à financer ces mêmes coques? En bons normands, les élus de la communauté souhaiteront probablement avoir  des certitudes. Le campus Remade est alléchant mais il ne doit pas être un mirage. En attendant, les 5,5 millions de coques qui bénéficiaient à la communauté pour faciliter l'implantation de nouvelles entreprises, vont tomber dans l’escarcelle de la Société immobilière Écoparc. Un tel cadeau est-il convenable? Si les bâtiments Sogetrel étaient réintégrés sur l'écoparc, les 1,9millions de dépenses supplémentaires inutiles, ce surcoûi couvrirait les 5/20èmes des coques (1,3m€), la PTF (280000€) et l'emprunt de 300000€ de la SEM; la situation serait bien différente d'autant que cette construction est loin d'être faite compte tenu des recours qui ne manqueront pas d'être déposés. Affaire à suivre et bienvenue à Remade si le prix de vente tient compte de ces conditions.