Impôts: les droits de mutation

La Manche généreuse

Les droits de mutation, vous connaissez? ce sont tous les droits dits aussi d’enregistrement perçus par le notaire pour le compte de l'État et des collectivités lors de l'acquisition d'un immeuble situé en France. Qu'il s'agisse d'un achat d'un logement, d’un local commercial professionnel ou d'un terrain, ou bien encore d’une vente en viager ou d'une adjudication, le montant de ces droits varie selon que le bien est neuf ou ancien.  En revanche les immeubles en construction ou terminés depuis moins de 5 années ne sont soumis qu'à la TVA. Ces droits sont reversés par l'Etat aux collectivités où le bien est vendu : 1,2%  du montant de la vente pour la commune et 3,8% pour le département; l'Etat n'oublie pas de se servir au passage en prélevant 2,37% sur le droit départemental. Au total, avec les frais de notaire et les débours, ces frais s'élèvent à 7%. Ainsi, sur une vente d'un logement de 200000€ , l'acquéreur s'acquittera d'un impôt de 14.000€.  Jusqu'à présent, les départements étaient autorisés à diminuer leur part de 1,2 points. Seuls, 5 départements ont choisi de réduire la note : le Calvados, l'Isère, la Marne , la Saône et Loire et la Manche, en offrant un abattement de plusieurs milliers d'euros ( 30400 € pour la Manche)  sur la valeur de l'immeuble soumis aux droits pour les terrains et les garages... Un geste de générosité qui se traduit en chiffres. À titre d'exemple, un immeuble de 20.0000 euros ne serait imposé que sur 169.600, soit une économie d'impôt de 1155€.

Feu vert de l'Etat pour une augmentation

Cette exception financière risque fort de disparaître à cause des besoins des assemblées départementales  qui lorgnent sur ce petit morceau de gâteau. ( Lire ouest France du 11 septembre). Une aubaine pour ces collectivités prises en tenailles entre les dépenses sociales qui ne cessent d'augmenter et la réduction des attributions financières de l'État qui vient de leur proposer de faire passer 3,8 à 4,5% le taux de leur prélèvement, soit une augmentation de 18,4% correspondant à une recette annuelle supplémentaire de plus de 7 millions d'euros. La Manche boudera t-elle cette manne providentielle? Elle en aurait bien besoin pour boucler son budget sans trop l'obérer de coupes sombres... Mais sachons que cette proposition se traduirait aussi par une augmentation de la taxe de 1400€  dont l’acquéreur devra s'acquitter. Une augmentation de plus . Quid de l'aide précédente octroyée par la Manche ? elle serait tout simplement réduite à néant. Pour se consoler on pourra se dire que l'augmentation ne serait que de 245€ comparativement aux autres départements qui choisiraient de faire passer le taux de 3,8 à 4,5.Ouf! C'est un moindre mal.  Augmenter les impôts par les temps qui courent, sous prétexte que l'Etat nous le permet, vous n’y pensez pas... Il faut y réfléchir à deux fois.

 Cela dit en a t-on les moyens? c’est un vrai dilemme . S'il refuse de sauter l'obstacle, le département  prend le risque de tomber dans la Douve, et devra se mouiller en taillant dans les dépenses sociales ou dans les investissements nécessaires à l'aménagement du territoire et à son développement économique porteur de recettes nouvelles. En revanche, franchir trop rapidement le mur  entraînerait probablement  la réduction des mutations et, par là même, mettrait un frein au développement économique de l'artisanat dépendant  du bâtiment, car l'assiette des droits de mutation repose en priorité sur la vente des logements (80%),  les terrains ne représentant que 5% des ventes, et les locaux professionnels 15%. En affinant l'analyse avec les observations statistiques de quelques  notaires du littoral et de la ruralité, il faut convenir qu'une grande majorité des acquisitions dans l’ancien sont réalisées par des seniors, les jeunes familles préférant souvent investir dans des constructions neuves. On les comprend. La restauration est souvent plus onéreuse.

Anticiper l'avenir

Alors me direz-vous, la population de la Manche risque de ne plus augmenter si son attractivité vis-à-vis des seniors est mise à mal par une augmentation des droits de mutation de 245€. J’entends déjà les remarques : «  ce sont eux qui ont le plus gros pouvoir d’achat, alors 245€ de plus… » Sérieusement, je ne pense pas que cette augmentation soit de nature à les mettre en faillite. Oui, mais voilà, à force de les tirer vers le bas, si de plus on touche aux retraites, ils finiront dans le trou avant l’heure. Alors, préservons-les. C'est bien l'arrivée des retraités qui permet au flux migratoire d'être positif. Nonobstant le fait qu’ils sont générateurs de créations d'emplois ... Aide à la personne, petits travaux, commerce voyage etc. Ca, c’est pour la partie émergée de l’Iceberg; mais la partie immergée réserve bien d'autres   surprises. En explorant les fonds, on découvre l’ampleur de la catastrophe qui se prépare. L’augmentation des dépenses sociales avec l'aide personnalisée à l'autonomie ne vont cesser de croître d'ici à 2020. Les observateurs l’estiment à plus de 20% et la création de maisons de personnes âgées va peser lourdement sur le budget du conseil général. Pour autant ne leur fermons pas la porte du département mais soyons prévoyants et relativisons l'augmentation demandée. A force d'amputations le budget du département pourrait vite devenir manchot.

Le débat politique est lancé, mais l’équation n'est pas simple à résoudre tant  la pénurie impose de prendre des décisions dans l’urgence;   La vision à court terme n'est pas souvent la meilleure solution. Nous en payons les conséquences quand l'avenir n'a pas été anticipé. Je sais ce n'est pas simple politiquement, avant des élections, d'augmenter une taxe, mais quand on se trouve devant une impasse, une augmentation ponctuelle de 245 euros, voire de 1400 euros ne doit pas être la mer à boire d'autant que le prix de l'immobilier a bien baissé ces derniers temps.